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Los Ayuntamientos calculan la Plusvalía municipal de forma incorrecta

A pesar de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, los ayuntamientos siguen aplicando la fórmula para el cálculo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) de manera incorrecta.

La liquidación del impuesto con la fórmula correcta es menor y favorece al contribuyente como se puede comprobar en el siguiente ejemplo del Ayuntamiento de Alcorcón (Madrid). La disminución en la cuota es del 35% en relación a lo calculado por el ayuntamiento.

Si desea conocer el valor correcto del impuesto de la plusvalía municipal (IIVTNU), contacte con nosotros.

Gonzalo Brezmes

gonzalo@tasarurbano.com

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Cuánto disminuyó el valor del terreno urbano en España?

El pronunciamiento del Tribunal Constitucional contra algunos artículos de la plusvalía municipal o IIVTNU (Impuesto del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ha establecido que cuando hay una caída del valor de los terrenos urbanos, no se genera el tributo ni obligación del contribuyente de pagar este impuesto por la transmisión de un inmueble.

Debido a este pronunciamiento del Constitucional, el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Madrid ha condenado al Ayuntamiento de Torrelodones al pago de lo cobrado indebidamente a un contribuyente por la transmisión de varios inmuebles sin obtener una ganancia patrimonial.

Parece evidente que desde el año 2007 hasta el año 2014 se ha producido un descenso en el valor del suelo de naturaleza urbana pero conviene analizar técnicamente y con datos fiables dicha disminución de valor.

Existen distintas estadísticas que analizan el valor del suelo y de los inmuebles urbanos en España a pesar de la falta de transparencia en los datos de transacciones reales. Los datos aportados a continuación son en términos nominales (sin efecto de la inflación):

    • VARIACIÓN DEL INDICE DE PRECIOS DE VIVIENDA COMUNIDAD DE MADRID ( Estadísticas del INE)
      – Índice año 2007: 99,470
      – Índice año 2014: 69,705
      Variación 2007-2014= – 29,92%
      Como se puede apreciar con los datos durante este periodo de crisis sufrido desde 2008 a 2014 el nº de operaciones inmobiliarias disminuyó enormemente pasando desde un nivel muy elevado a entorno al 40% menos de operaciones, con una práctica paralización del sector inmobiliario, que parece reavivarse en 2016.

ipcvivienda

  • INDICE IMIE DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN TINSA
    – Índice año 2007: 2.414
    – Índice año 2014: 1.360
    Variación 2007-2014 = – 43,66%
    Como se puede apreciar con los datos durante este periodo de crisis sufrido desde 2008 a 2014 el precio de la vivienda terminada disminuyó enormemente pasando desde un nivel muy elevado a entorno al 44% menos de precio, que no parece haber remontado hasta el año 2016 en la que vuelve a figurar un índice IMEA positivo.
  • PRECIO DEL SUELO URBANO DEL MINISTERIO DE FOMENTO
    Se han tomado valores del cuarto trimestre anual. Se aportan valores para la Comunidad de Madrid, y para el municipio de Madrid.
    – Precio euros/m2 año 2007: 975,50 euros/m2
    – Precio euros/m2 año 2014: 536,50 euros/m2
    Variación 2007-2014= – 45,00%
  • PRECIO VIVIENDA IDEALISTA.com
    Se trata de una estadística obtenida a partir de los datos de las ofertas de inmuebles urbanos publicados en la web del portal inmobiliario.
    – Precio euros/m2 año 2007: 4.430 euros/m2
    – Precio euros/m2 año 2014: 3.257 euros/m2
    Variación 2014-2007 = – 26,48%
  • VARIACIÓN DEL IPC (fuente INE)
    – Índice anual 2014: 100,707
    – Índice anual 2007: 89,87
    Variación 2014-2007 = +12,06%

ipc

Como resumen y conclusión realizamos la siguiente tabla agrupando los valores indicados con anterioridad.

Fuente del estudio Variación nominal % Variación real %
INE -29,92 -19,08
Tinsa -43,66 -32,82
Fomento -45,00 -33,83
Idealista -26,48 -15,64
Variación media – 36,27 – 25,34

Una vez analizadas las estadísticas disponibles, podemos llegar a la conclusión que no ha existido aumento de valor. Desde el año 2007 al 2014, los precios de los terrenos de naturaleza urbana disminuyeron de media su valor en torno al 36% en términos nominales. En términos reales, la disminución media sería del 25%.

Gon­zalo Brez­mes
Perito tasador IRD
gonzalo@tasarurbano.com

 

Las liquidaciones de la Plusvalía municipal (IIVTNU) están mal calculadas

pisomap-plusvalia-municipalEl polémico Impuesto del Incremento del Valor del Terreno de Naturaleza Urbana tiene dos motivos para ser anulado.

El motivo más claro es el no incremento del valor desde los años 2008 hasta la actualidad por la bajada del precio de los inmuebles urbanos.

Sin embargo, el motivo más sorprendente es que, analizando la fórmula para el cálculo de la cuota del Impuesto, resulta que dicha fórmula es incorrecta. No sé ni los años ni las miles de liquidaciones y cuotas pagadas usando esta fórmula incorrecta.

Este error ya ha sido ratificado por el TSJ de Castilla la Mancha en un procedimiento presentado por un profesor de Cuenca.

La equivocación es fácil de entender. La base del impuesto se establece multiplicando un porcentaje de aumento de valor (establecido por el ayuntamiento) por el valor catastral del suelo (que aparece en el recibo del IBI).

El error consiste en aplicar el porcentaje de incremento sobre el valor actual de venta y no al valor de adquisición. Ejemplo:

Valor catastral año 2017 (venta-actual): 100.000 euros

Porcentaje de aumento desde 2010 a 2017: 21% (establecido por el ayuntamiento)

El incremento de valor no es de 21.000 euros es ERRÓNEO.

La fórmula correcta debería ser:

Valor año 2010 (adquisición) = desconocido

Incremento = Valor año 2010 x 0,21

Valor año 2010 + Incremento =  Valor actual

Valor año 2010 + (Valor año 2010 x 0,21) = 100.000 euros

Valor año 2010 = Valor actual / (1+incremento en tanto por uno)

Valor año 2010 = 100.000 euros /1,21 = 82.645 euros

Incremento del valor = 100.000 euros- 82.654 euros = 17.355 euros

EVIDENTEMENTE, EL INCREMENTO CORRECTAMENTE CALCULADO ES MENOR AL ESTABLECIDO POR LA ADMINISTRACIÓN.

Y sin embargo, los ayuntamientos siguen en sus webs de calculo empleando las fórmulas incorrectas.

Si quiere que le calculemos la cuota real de su impuesto, contacte con nosotros.

Gon­zalo Brez­mes
Perito IRD. CEO tasarurbano.com
contacto@tasarurbano.com

 

 

 

 

 

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Precio suelo urbano en Asturias

Municipio

Valor medio suelo urbano

(euros/m2)

Allande 58
Aller 71
Amieva 45
Aviles 167
Belmonte de Miranda 57
Bimenes 57
Boal 57
Cabrales 58
Cabranes 56
Candamo 58
Cangas del Narcea 74
Cangas de Onis 64
Caravia 31
Carreno 70
Caso 57
Castrillon 86
Castropol 60
Coana 60
Colunga 60
Corvera de Asturias 77
Cudillero 63
Degana 57
Franco El 60
Gijon 426
Gozon 69
Grado 69
Grandas de Salime 56
Ibias 57
Illano 55
Illas 56
Langreo 115
Laviana 74
Lena 72
Valdes 73
Llanera 74
Llanes 74
Mieres 112
Morcin 59
Muros de Nalon 57
Nava 62
Navia 67
Norena 62
Onis 45
Oviedo 357
Parres 63
Penamellera Alta 36
Penamellera Baja 57
Pesoz 15
Pilona 65
Ponga 39
Pravia 67
Proaza 46
Quiros 57
Regueras, Las 58
Ribadedeva 57
Ribadesella 63
Ribera de Arriba 58
Riosa 58
Salas 63
San Martin del Rey Aurelio 79
San Martin de Oscos 30
Santa Eulalia de Oscos 31
San Tirso de Abres 32
Santo Adriano 19
Sariego 57
Siero 125
Sobrescobio 50
Somiedo 57
Soto del Barco 60
Tapia de Casariego 60
Taramundi 42
Teverga 57
Tineo 69
Vegadeo 60
Villanueva de Oscos 23
Villaviciosa 75
Villayon 57
Yernes y Tameza 14

Visores SIG urbanísticos. Toda España

Se relacionan los visores SIG urbanísticos de las Comunidades Autónomas de España por los que es posible de forma online y gratuita conocer la clasificación urbanística de un suelo, finca, terreno o parcela y, en algunos casos, hasta la calificación urbanística.Plano de la Villa de Madrid por Don Pedro Texeira. Año 1656.

Los datos que se ofrecen en los distintos visores urbanísticos autonómicos son a título meramente informativo, sin que en ningún caso pueda derivarse de los datos facilitados efectos jurídicos vinculantes. Para obtener la información urbanística actualizada de una parcela, se recomienda contactar con un técnico competente e independiente (ingeniero agrónomo o arquitecto) que le emitirá un documento o certificado urbanístico real y actual de la parcela con documentación jurídicamente válida.

ANDALUCIA (Almeria, Cádiz, Córdoba, Granada, Huelva, Jaén, Málaga y Sevilla)
Visor urbanístico Andalucia

ARAGON (Huesca, Teruel y Zaragoza)
Visor urbanístico Aragón

ASTURIAS
Visor urbanístico Asturias

BALEARS ISLES
Visor urbanístico Baleares

CANARIAS (Las Palmas de Gran Canarias y Santa Cruz de Tenerife)
Visor urbanístico Canarias

CANTABRIA
Visor urbanístico Cantabria

CASTILLA LA MANCHA (Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara y Toledo)

NO EXISTE VISOR. Normativa municipal a fecha de 2014 en Castilla La Mancha click aqui

CASTILLA Y LEÓN (Ávila, Burgos, León, Palencia, Salamanca, Segovia, Soria, Valladolid y Zamora).
Visor urbanístico Castilla y León

CATALUNYA (Barcelona, Girona, Lleida y Tarragona)
Visor urbanístico Catalunya

COMUNIDAD VALENCIANA (Alicante, Castellon y Valencia)
Visor urbanístico Comunidad Valenciana

Archivo urbanístico Comunidad Valenciana. Archivo urbanistico

EUSKADI (Alava, Gipuzcoa y Bizcaia)
Visor urbanístico Euskadi

EXTREMADURA (Badajoz y Cáceres)
Visor urbanístico Extremadura

GALICIA (A Coruña, Lugo, Ourense y Pontevedra)
Visor urbanístico Galicia

MADRID
Visor urbanístico Comunidad de Madrid

MURCIA
Visor urbanístico Murcia

NAVARRA
Visor urbanístico Navarra

RIOJA LA
Visor urbanístico La Rioja

Gon­zalo Brez­mes
CEO tasarurbano.com
contacto@tasarurbano.com

Nuestro código deontológico

I. Obli­ga­cio­nes Gene­ra­les
1. Todo Ingeniero o Arquitecto deberá actuar con la debida com­pe­ten­cia, dili­gen­cia y dedi­ca­ción al tra­bajo que se haya com­pro­me­tido a rea­li­zar. Acep­tará aque­llos encar­gos que pueda aten­der por su capa­ci­dad y por los medios téc­ni­cos de que disponga.

2. En la actua­ción pro­fe­sio­nal, la acti­vi­dad de Ingeniero o Arquitecto se desa­rro­llará con la debida res­pon­sa­bi­li­dad, den­tro de unos már­ge­nes estric­tos de vera­ci­dad y hon­ra­dez, y siem­pre al mar­gen de todo tipo de pre­sio­nes, no sir­viendo de excusa éstas, ni las rela­cio­nes per­so­na­les de amis­tad o fami­lia­res, para elu­dir el com­pro­miso de sus obligaciones.

3. La obli­ga­ción pro­fe­sio­nal de un Ingeniero o Arquitecto, res­pecto de un tra­bajo, no cesará hasta tanto no fina­lice el mismo o se pro­duzca su relevo o cese de forma reglamentaria.

4. Se man­ten­drá el secreto pro­fe­sio­nal sobre todos aque­llos datos, hechos o cual­quier tipo de infor­ma­ción de carác­ter reser­vado a la que haya acce­dido el Inge­niero, en vir­tud de su labor o tra­bajo profesional.

5. La pro­mo­ción del ejer­ci­cio pro­fe­sio­nal, no se lle­vará a cabo a tra­vés de medios que pue­dan resul­tar lesi­vos a ter­ce­ros o afec­tar a la dig­ni­dad profesional.

6. Los Cole­gia­dos, en sus rela­cio­nes pro­fe­sio­na­les, no uti­li­za­rán los medios y pre­rro­ga­ti­vas que sus cir­cuns­tan­cias per­so­na­les les otorguen.

8. No encu­brirá, ni ampa­rará con sus actua­cio­nes o firma, com­por­ta­mien­tos con­tra­rios a lo esta­ble­cido en estas nor­mas, ya sean de com­pa­ñe­ros o de extra­ños a la profesión.

Se con­si­de­rará intruso, a todo aquel que, sin reunir la titu­la­ción y con­di­cio­nes lega­les para el ejer­ci­cio de la pro­fe­sión, actúe en tra­ba­jos pro­pios del Ingeniero o Arquitecto. Asi­mismo, se abs­ten­drán de ceder nin­gún aspecto de su fun­ción pro­fe­sio­nal a subor­di­na­dos, o a otros pro­fe­sio­na­les no facul­ta­dos para ella.

9. El Ingeniero o Arquitecto Cole­giado, en la redac­ción de sus tra­ba­jos pro­fe­sio­na­les, ten­drá en cuenta, tanto la legis­la­ción y nor­mas vigen­tes en cada caso, así como las ins­truc­cio­nes y cir­cu­la­res, for­mu­la­das por el Con­sejo o Cole­gios correspondientes.

II. Incom­pa­ti­bi­li­da­des

10. Se enten­derá como situa­ción de incom­pa­ti­bi­li­da­des, ade­más de cuanto legal­mente esté esta­ble­cido, cuando exista coli­sión de dere­chos o de intere­ses que pue­dan colo­car el ejer­ci­cio de la fun­ción pro­fe­sio­nal en posi­ción equí­voca, o que impli­que un riesgo para su inde­pen­den­cia. Se enten­derá asi­mismo situa­ción de incom­pa­ti­bi­li­dad toda aque­lla en que el Inge­niero haya de emi­tir jui­cios, infor­mes o auto­ri­za­cio­nes admi­nis­tra­ti­vas sobre tra­ba­jos por él mismo redac­ta­dos; con­cu­rra en él o no la con­di­ción de funcionario.

11. La situa­ción de incom­pa­ti­bi­li­da­des se exten­derá a los cola­bo­ra­do­res y aso­cia­dos del Cole­giado sobre quien recaiga dicha situación.

12. El Cole­giado en quien con­cu­rra la con­di­ción de Fun­cio­na­rio, o esté con­tra­tado por alguna enti­dad pública, deberá res­pe­tar escru­pu­lo­sa­mente las nor­mas que, sobre incom­pa­ti­bi­li­da­des en el ejer­ci­cio libre de la pro­fe­sión, con­tenga la nor­ma­tiva vigente.

13. Cual­quier pro­blema o cues­tión que surja sobre incom­pa­ti­bi­li­dad, deberá ser some­tida a la Junta de Gobierno.

III. Rela­cio­nes de los Ingenieros o Arquitecto con las per­so­nas físi­cas o jurí­di­cas que requie­ran sus servicios.

14. En las rela­cio­nes de los Ingenieros o Arquitecto con los clien­tes, se obser­va­rán las siguien­tes normas:

a) Todo Cole­giado estará siem­pre obli­gado a velar, ante todo, por los intere­ses de su cliente, siem­pre que no se oponga a sus pro­pias obli­ga­cio­nes pro­fe­sio­na­les, o vayan con­tra el inte­rés de la socie­dad. A estos efec­tos, no acep­tará encar­gos que pue­dan incu­rrir en algún tipo de delito o que atenté con­tra las pre­sen­tes Nor­mas Deontológicas.

b) Antes de acep­tar en firme cual­quier tra­bajo el Ingeniero o Arquitecto infor­mará al intere­sado de la pre­vi­si­ble exten­sión de aquél .

IV. Rela­cio­nes de los Ingenieros o Arquitecto con Con­tra­tis­tas e Industriales.

15. El Ingeniero o Arquitecto obrará siem­pre con inde­pen­den­cia del cri­te­rio, en la direc­ción de sus obras, aten­diendo de forma prio­ri­ta­ria al correcto desa­rro­llo de éstas.

El Ingeniero o Aarquitecto ven­drá obli­gado; en caso de lici­ta­ción, para la adju­di­ca­ción de una obra, a man­te­ner un trato estric­ta­mente igual entre todos los que con­cu­rran a ella, ofre­cién­do­les la infor­ma­ción que pre­ci­sen, siem­pre que no con­tra­venga la norma 4.

V. Rela­ción de los Ingenieros o Arquitectos con otras pro­fe­sio­nes en cola­bo­ra­ción o asesoría.

16. El Ingeniero o Arquitecto, inte­grado en un equipo de pro­fe­sio­na­les para la rea­li­za­ción de tra­ba­jos, res­pe­tará las nor­mas habi­tua­les de cada pro­fe­sio­nal para el ejer­ci­cio de su pro­fe­sión, así como la norma 8, no pudiendo decli­nar las res­pon­sa­bi­li­da­des y fun­cio­nes que espe­cí­fi­ca­mente le correspondan.

VI. Rela­cio­nes entre Ingeniero o Arquitecto.

17. En las rela­cio­nes pro­fe­sio­na­les entre los Ingeniero o Arquitecto Cole­gia­dos, se man­ten­drá en todo momento la máxima leal­tad y rectitud.

Los Ingenieros o Arquitectos Cole­gia­dos, vigi­la­rán por el pres­ti­gio y el buen nom­bre de la pro­fe­sión, abs­te­nién­dose de emi­tir, en pre­sen­cia de per­so­nas aje­nas, jui­cios o cri­te­rios nega­ti­vos, sobre actua­cio­nes pro­fe­sio­na­les de compañeros.

Asi­mismo, debe­rán poner en cono­ci­miento del Cole­gio, todas aque­llas actua­cio­nes pro­fe­sio­na­les que pudie­ran con­tra­ve­nir estas Normas.

Nin­gún cole­giado podrá atri­buirse como pro­pios los tra­ba­jos y rea­li­za­cio­nes de otros compañeros.

VII. Cali­fi­ca­ción de las Faltas.

18. De acuerdo con lo seña­lado en el artículo 55 de los Esta­tu­tos, las fal­tas se cali­fi­ca­rán en los siguien­tes gru­pos, a efec­tos de sanción.

Fal­tas leves:
1. Negli­gen­cia en el cum­pli­miento de pre­cep­tos esta­tu­ta­rios o de acuer­dos del Cole­gio o del Con­sejo Gene­ral.
2. Las inco­rrec­cio­nes de escasa tras­cen­den­cia en la rea­li­za­ción de los tra­ba­jos pro­fe­sio­na­les.
3. No acep­tar injus­ti­fi­ca­da­mente el desem­peño de los car­gos cor­po­ra­ti­vos que se le enco­miende.
4. La des­aten­ción res­pecto a las peti­cio­nes de cola­bo­ra­ción con los órga­nos de gobierno del Cole­gio y del Con­sejo Gene­ral.
Fal­tas gra­ves:
1. La reite­ra­ción de san­cio­nes leves.
2. El incum­pli­miento doloso de pre­cep­tos esta­tu­ta­rios o de acuer­dos del Cole­gio o del Con­sejo Gene­ral.
3. El incum­pli­miento injus­ti­fi­cado de las obli­ga­cio­nes eco­nó­mi­cas con los Cole­gios.
4. La des­con­si­de­ra­ción ofen­siva, tanto a los com­pa­ñe­ros como a los miem­bros de los órga­nos repre­sen­ta­ti­vos.
5. El encu­bri­miento de la actua­ción pro­fe­sio­nal de un Ingeniero o Arquitecto no cole­giado o en situa­ción de incom­pa­ti­bi­li­dad.
6. El empleo ile­gal de medios, faci­li­da­des o pre­rro­ga­ti­vas inhe­ren­tes al cargo o situa­ción, en una Enti­dad pública o pri­vada, tanto en pro­ve­cho pro­pio como de ter­ce­ros.
7. La infrac­ción en mate­ria del secreto pro­fe­sio­nal, por culpa o negli­gen­cia, con per­jui­cio para ter­ce­ros.
8. La rea­li­za­ción de tra­ba­jos pro­fe­sio­na­les que, por su índole, aten­ten al pres­ti­gio del colec­tivo.
Fal­tas muy gra­ves:
1. Los actos de des­con­si­de­ra­ción ofen­siva al Pre­si­dente, a Deca­nos, y a los com­po­nen­tes de órga­nos rec­to­res.
2. Los hechos cons­ti­tu­ti­vos de delito que afec­tan al decoro pro­fe­sio­nal.
3. El encu­bri­miento de intru­sismo de per­so­nas que no ten­gan el título de Ingeniero o Arquitecto.
4. Los actos que aten­ten de forma tras­cen­dente a la dig­ni­dad o a la ética pro­fe­sio­nal.
5. La reite­ra­ción de las fal­tas gra­ves durante el año siguiente a su sanción.

TASARURBANO.com: servicio online de valoración de suelo urbano en España

En TASARURBANO.com encon­tra­reis la apli­ca­ción ONLINE para la valo­ra­ción de suelo urbano y urbanizable  en toda España. Esta apli­ca­ción web es de acceso libre, online y sin nece­si­dad de regis­tro.  Valoración gratuita de tierras agrarias y rurales

Ade­más del valor de la inmueble urbano, la apli­ca­ción web faci­lita los siguien­tes datos:
– Habitantes del municipio y la provincia donde se encuentra el inmueble urbano.
– Densidad de población municipal y provincial.

El fun­cio­na­miento de la apli­ca­ción es sen­ci­llo y úni­ca­mente hay que intro­du­cir la pro­vin­cia y el muni­ci­pio donde se encuen­tra el inmueble. A con­ti­nua­ción, hay que esta­ble­cer la super­fi­cie en metros cuadrados y pul­sar “cal­cu­lar”. Segui­da­mente, la apli­ca­ción deter­mina el valor de mer­cado del inmueble.

Los valores de tasación que se obtienen se basan en las estadísticas ofi­cia­les del precio del suelo urbano del Ministerio de Fomento que se actualiza cada trimestre.

Para una valoración más exacta y precisa, es necesario un estudio detallado de las características del inmueble urbano y emplear el método, principios y criterios de valoración correspondientes. Contacte con nosotros o envíenos la referencia catastral del inmueble y le indicaríamos la forma de conocer el valor más probable y razonable del inmueble.

Gon­zalo Brez­mes
CEO tasarurbano.com
contacto@tasarurbano.com