Para la liquidación del impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentales, impuesto sobre Sucesiones y Donaciones e impuesto de Patrimonio  es necesario conocer el valor mínimo de referencia (valor fiscal) del bien inmueble ya sea rústico o urbano.

A partir del 1 de enero de 2022, los valores de referencia se determinan en la web de la Sede Electrónica del Catastro 

En el caso de no estar disponible en la web del Catastro como estos impuestos están cedidos a las Comunidades Autónomas y a las diputaciones forales y estas administraciones, estas administraciones establecen una forma de conocer dichos valores mínimos a través de un servicio online de valoración o realizando una solicitud de valoración vinculante.

Si tiene dudas sobre la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o si el valor mínimo que establece la Administración es superior al precio de compra-venta del inmueble, contacte con nosotros (TASARURBANO) y realizaríamos un informe de valoración técnica que sirva de base a una alegación.

A continuación, le facilitamos los links de los sistemas online de valoración de inmuebles para determinar el valor mínimo de referencia por Comunidades Autónomas y diputaciones forales:

ANDALUCIA (Sevilla, Córdoba, Huelva, Cádiz, Almería, Jaén, Granada, Málaga)

http://www.juntadeandalucia.es/agenciatributariadeandalucia/ov/valoracion/valoracion.htm

PARA URBANO ES NECESARIO CERTIFICADO DIGITAL Y CONOCER EL VALOR CATASTRAL DEL RECIBO DEL IBI

ARAGON (Huesca, Zaragoza, Teruel)

http://www.aragon.es/DepartamentosOrganismosPublicos/Departamentos/HaciendaAdministracionPublica/Tributos/AreasTematicas/ci.txt_valoraciones_inmobiliarias.detalleDepartamento?channelSelected=0

VALORES UNITARIOS. TABLAS EXCELLS PARA RÚSTICO

ASTURIAS

https://www.tributasenasturias.es/stpa/Colaboradores/Oficina+Virtual+Colaboradores/Sin+certificado+digital+Colaboradores/Calculo+Valoraciones

SE OBTIENEN VALORES UNITARIOS

BALEARES (Illes Balears)

http://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx

EN VALORACIONES URBANAS: NECESARIO CONOCER VALOR CATASTRAL DEL SUELO URBANO DEL RECIBO DEL IBI

CANARIAS (Santa Cruz de Tenerife, Gran Canarias)

https://sede.gobcan.es/sede/tramites/1145

SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA A LA ADMINSITRACIÓN

CANTABRIA

https://ovhacienda.cantabria.es/oficinavirtual/valoracionBienesInmuebles.do

NO HAY PARA BIENES RÚSTICOS. Solicitad valoración previa

CASTILLA LA MANCHA (Toledo, Cuenca, Ciudad Real, Albacete, Guadalajara)

URBANOS

https://tributos.jccm.es/WebGreco/oficinaVirtual/valoracionPreciosMedios/GreJspValoracionBienesUrbanos.jsp

NECESARIO CONOCER VALOR CATASTRAL

RUSTICOS

https://tributos.jccm.es/WebGreco/oficinaVirtual/valoracionPreciosMedios/GreJspValoracionBienesRusticos.jsp

CASTILLA Y LEÓN (Segovia, Ávila, Salamanca, Zamora, León, Valladolid, Palencia, Burgos)

URBANOS: http://servicios4.jcyl.es/ora_iguiaexp/pac_ubicacion.proc_1?prov=0&desm=0&codm=0&abrev=0&desv=0&codv=0&camino=0

RUSTICOS:

http://servicios4.jcyl.es/ora_iguiaexp/iguia.rus_ubica_rustica.pro_main?pr_a_fecha=0&pr_a_codprov=05&pr_n_totmuni=1&pr_a_codmun1=&pr_a_codmun2=&pr_a_codmun3=&pr_a_desmun1=&pr_a_desmun2=&pr_a_desmun3=&pr_n_nummuni=1&pr_n_camino=1

CATALUNYA (Lleida, Barcelona, Tarragona, Girona)

https://atc.gencat.cat/es/normativa-i-criteris/valoracions-immobiliaries/valors-basics/

COMUNIDAT VALENCIANA (Castellón, Valencia, Alicante)

RUSTICOS: https://atv.gva.es/es/tributos-valoracionbienes-rustica

URBANOS: https://atv.gva.es/es/simulador-bienes-inmuebles-naturaleza-urbana

NECESARIO CONOCER EL VALOR CATASTRAL

EUSKADI

Álava/Araba: https://web.araba.eus/es/hacienda/cita-previa

SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA

Bizkaia: SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA. NO ONLINE. http://www.bizkaia.eus/ogasuna/guregida/fitxabisorea.asp?Idioma=CA&tem_codigo=7884&IdPublicoMostrar=1135

Gipuzkoa: DESCARGAR PROGRAMA PARA BIENES URBANOS. VALORACIÓN PREVIA PARA RÚSTICOS. NO ONLINE

https://www.gipuzkoa.eus/es/web/ogasuna/impuestos/modelo/714/2022/valoracion-bienes-derechos-deudas

EXTREMADURA (Cáceres, Badajoz)

http://portaltributario.juntaex.es/cal_valoraciones/index2.jsp

GALICIA (Lugo, Ourense, Pontevedra, A Coruña)

http://www.conselleriadefacenda.es/es/servizos-e-tramites/listaxe-servizos/declaracion-de-tributos/valoracions-de-bens

LA RIOJA

https://www.larioja.org/tributos/

MADRID

https://www.comunidad.madrid/servicios/atencion-contribuyente/valoracion-bienes-inmuebles-urbanos-rusticos

MURCIA

http://www.carm.es/web/pagina?IDCONTENIDO=734&IDTIPO=100&RASTRO=c79$m22720,22805,644

NECESARIO INSTALAR PROGRAMA DE VALORACIÓN

NAVARRA

https://catastro.navarra.es/servicios/TramitarValoracion.aspx

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasarurbano.com

El pasado día 30 de noviembre de 2019 el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional el pago de la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos (IIVTU) incluso en el caso de que la diferencia de los valores declarados de venta y compra en las escrituras sea positiva.

Establece el Tribunal que, aunque exista ganancia,  en muchos casos se puede considerar el impuesto confiscatorio ya sea porque el importe de la liquidación sea mayor que la ganancia obtenida o porque la liquidación del impuesto alcanza al menos el 50% de la ganancia obtenida por la compra-venta.

Esta sentencia se añade a otras que establecían el no pago del impuesto en el caso de que exista minusvalía en los valores de compra y venta o por el error en la fórmula del cálculo del impuesto.

Temas relacionados:

– Calcule el importe de la plusvalía municipal de manera correcta. Link aquí
– Sentencia favorable sobre la plusvalía municipal. Link aquí

Gonzalo Brezmes
Ingeniero Agrónomo y perito tasador
contacto@tasarurbano.com

Los tribunales están dando la razón a los contribuyentes que reclaman las liquidaciones pagadas por el impuesto conocido como plusvalía municipal a los ayuntamientos (IIVTNU), en caso de pérdida patrimonial.

Según el fallo del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 26 de Madrid con la asistencia de los letrados de AMG Abogados, ademas de justificar con las escrituras de adquisición y venta la falta de plusvalía, la presentación de un informe pericial es fundamental para acreditar el decremento del valor del suelo urbano.

Además se establece que el Ingeniero Agrónomo Gonzalo Brezmes Delgado  con competencia profesional de Perito Tasador está capacitado para emitir este tipo de informe pericial sobre suelo urbano.

La sentencia viene a decir que es más importante la competencia profesional que un título universitario. Según dice la propia sentencia en la página 11: «el perito expuso sus argumentos de forma creíble y contundente con lo cual se tiene por acreditada, siquiera de forma indiciaria, la existencia de decremento de valor del terreno, entre las fechas de adquisición y de venta del inmueble, y en definitiva, la no realización del hecho imponible del impuesto».

Puede descargarse la sentencia completa en este link Sentencia favorable plusvalia

Otros artículos sobre la plusvalía municipal:

Los Ayuntamientos calculan la Plusvalía municipal de forma incorrecta

Cuánto disminuyó el valor del terreno urbano en España?

Las liquidaciones de la Plusvalía municipal (IIVTNU) están mal calculadas

Gonzalo Brezmes
Ingeniero Agrónomo y perito tasador
contacto@tasarurbano.com

• Urbanismo municipios de la provincia de Toledo:   http://www.coaatietoledo.org/normativaurbanisticajulio2005/

• Urbanismo municipios de la provincia de Albacete:   http://www.dipualba.es/Main/URBR/Default.aspx?s=ac/

• Urbanismo municipios de la provincia de Ciudad Real   http://www.coaatcr.es/planeamiento-ciudad-real/

• Urbanismo municipios de la provincia de Guadalajara   https://www.coacmgu.org/planeamiento/

• Urbanismo municipios de la provincia de Cuenca: https://castillalamancha.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=c2179ebdd628441f9e8647be9680de89tica

Numerosos municipios de toda España han actualizado los valores catastrales  de los inmuebles urbanos.

Este hecho aumenta la cuota del impuesto del IBI para el año actual y siguientes y la Administración puede solicitar con efectos retroactivos la diferencia de cuota de los últimos 4 años basándose en los nuevos valores catastrales de los inmuebles.

Algunos ayuntamientos están bajando el tipo impositivo para paliar las subidas. En el siguiente enlace puede comprobar si en su  ayuntamiento se ha realizado la actualización de los valores catastrales urbanos.

Listado municipios con valores catastrales actualizados

Gonzalo Brezmes
contacto@tasarurbano.com

A pesar de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, los ayuntamientos siguen aplicando la fórmula para el cálculo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) de manera incorrecta.

La liquidación del impuesto con la fórmula correcta es menor y favorece al contribuyente como se puede comprobar en el siguiente ejemplo del Ayuntamiento de Alcorcón (Madrid). La disminución en la cuota es del 35% en relación a lo calculado por el ayuntamiento.

Si desea conocer el valor correcto del impuesto de la plusvalía municipal (IIVTNU), contacte con nosotros.

Gonzalo Brezmes

contacto@tasarurbano.com

El pronunciamiento del Tribunal Constitucional contra algunos artículos de la plusvalía municipal o IIVTNU (Impuesto del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ha establecido que cuando hay una caída del valor de los terrenos urbanos, no se genera el tributo ni obligación del contribuyente de pagar este impuesto por la transmisión de un inmueble.

Debido a este pronunciamiento del Constitucional, el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Madrid ha condenado al Ayuntamiento de Torrelodones al pago de lo cobrado indebidamente a un contribuyente por la transmisión de varios inmuebles sin obtener una ganancia patrimonial.

Parece evidente que desde el año 2007 hasta el año 2014 se ha producido un descenso en el valor del suelo de naturaleza urbana pero conviene analizar técnicamente y con datos fiables dicha disminución de valor.

Existen distintas estadísticas que analizan el valor del suelo y de los inmuebles urbanos en España a pesar de la falta de transparencia en los datos de transacciones reales. Los datos aportados a continuación son en términos nominales (sin efecto de la inflación):

• • VARIACIÓN DEL INDICE DE PRECIOS DE VIVIENDA COMUNIDAD DE MADRID ( Estadísticas del INE)
    – Índice año 2007: 99,470
    – Índice año 2014: 69,705
    Variación 2007-2014= – 29,92%
    Como se puede apreciar con los datos durante este periodo de crisis sufrido desde 2008 a 2014 el nº de operaciones inmobiliarias disminuyó enormemente pasando desde un nivel muy elevado a entorno al 40% menos de operaciones, con una práctica paralización del sector inmobiliario, que parece reavivarse en 2016.

• INDICE IMIE DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN TINSA
  – Índice año 2007: 2.414
  – Índice año 2014: 1.360
  Variación 2007-2014 = – 43,66%
  Como se puede apreciar con los datos durante este periodo de crisis sufrido desde 2008 a 2014 el precio de la vivienda terminada disminuyó enormemente pasando desde un nivel muy elevado a entorno al 44% menos de precio, que no parece haber remontado hasta el año 2016 en la que vuelve a figurar un índice IMEA positivo.

• PRECIO DEL SUELO URBANO DEL MINISTERIO DE FOMENTO
  Se han tomado valores del cuarto trimestre anual. Se aportan valores para la Comunidad de Madrid, y para el municipio de Madrid.
  – Precio euros/m2 año 2007: 975,50 euros/m2
  – Precio euros/m2 año 2014: 536,50 euros/m2
  Variación 2007-2014= – 45,00%

• PRECIO VIVIENDA IDEALISTA.com
  Se trata de una estadística obtenida a partir de los datos de las ofertas de inmuebles urbanos publicados en la web del portal inmobiliario.
  – Precio euros/m2 año 2007: 4.430 euros/m2
  – Precio euros/m2 año 2014: 3.257 euros/m2
  Variación 2014-2007 = – 26,48%

• VARIACIÓN DEL IPC (fuente INE)
  – Índice anual 2014: 100,707
  – Índice anual 2007: 89,87
  Variación 2014-2007 = +12,06%

Como resumen y conclusión realizamos la siguiente tabla agrupando los valores indicados con anterioridad.

Una vez analizadas las estadísticas disponibles, podemos llegar a la conclusión que no ha existido aumento de valor. Desde el año 2007 al 2014, los precios de los terrenos de naturaleza urbana disminuyeron de media su valor en torno al 36% en términos nominales. En términos reales, la disminución media sería del 25%.

Gon­zalo Brez­mes
Perito tasador IRD
contacto@tasarurbano.com

El polémico Impuesto del Incremento del Valor del Terreno de Naturaleza Urbana tiene dos motivos para ser anulado.

El motivo más claro es el no incremento del valor desde los años 2008 hasta la actualidad por la bajada del precio de los inmuebles urbanos.

Sin embargo, el motivo más sorprendente es que, analizando la fórmula para el cálculo de la cuota del Impuesto, resulta que dicha fórmula es incorrecta. No sé ni los años ni las miles de liquidaciones y cuotas pagadas usando esta fórmula incorrecta.

Este error ya ha sido ratificado por el TSJ de Castilla la Mancha en un procedimiento presentado por un profesor de Cuenca.

La equivocación es fácil de entender. La base del impuesto se establece multiplicando un porcentaje de aumento de valor (establecido por el ayuntamiento) por el valor catastral del suelo (que aparece en el recibo del IBI).

El error consiste en aplicar el porcentaje de incremento sobre el valor actual de venta y no al valor de adquisición. Ejemplo:

Valor catastral año 2017 (venta-actual): 100.000 euros

Porcentaje de aumento desde 2010 a 2017: 21% (establecido por el ayuntamiento)

El incremento de valor no es de 21.000 euros es ERRÓNEO.

La fórmula correcta debería ser:

Valor año 2010 (adquisición) = desconocido

Incremento = Valor año 2010 x 0,21

Valor año 2010 + Incremento =  Valor actual

Valor año 2010 + (Valor año 2010 x 0,21) = 100.000 euros

Valor año 2010 = Valor actual / (1+incremento en tanto por uno)

Valor año 2010 = 100.000 euros /1,21 = 82.645 euros

Incremento del valor = 100.000 euros- 82.654 euros = 17.355 euros

EVIDENTEMENTE, EL INCREMENTO CORRECTAMENTE CALCULADO ES MENOR AL ESTABLECIDO POR LA ADMINISTRACIÓN.

Y sin embargo, los ayuntamientos siguen en sus webs de calculo empleando las fórmulas incorrectas.

Si quiere que le calculemos la cuota real de su impuesto, contacte con nosotros.

Gon­zalo Brez­mes
Perito IRD. CEO tasarurbano.com
contacto@tasarurbano.com

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