Cuánto disminuyó el valor del terreno urbano en España?

El pronunciamiento del Tribunal Constitucional contra algunos artículos de la plusvalía municipal o IIVTNU (Impuesto del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ha establecido que cuando hay una caída del valor de los terrenos urbanos, no se genera el tributo ni obligación del contribuyente de pagar este impuesto por la transmisión de un inmueble.

Debido a este pronunciamiento del Constitucional, el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Madrid ha condenado al Ayuntamiento de Torrelodones al pago de lo cobrado indebidamente a un contribuyente por la transmisión de varios inmuebles sin obtener una ganancia patrimonial.

Parece evidente que desde el año 2007 hasta el año 2014 se ha producido un descenso en el valor del suelo de naturaleza urbana pero conviene analizar técnicamente y con datos fiables dicha disminución de valor.

Existen distintas estadísticas que analizan el valor del suelo y de los inmuebles urbanos en España a pesar de la falta de transparencia en los datos de transacciones reales. Los datos aportados a continuación son en términos nominales (sin efecto de la inflación):

    • VARIACIÓN DEL INDICE DE PRECIOS DE VIVIENDA COMUNIDAD DE MADRID ( Estadísticas del INE)
      – Índice año 2007: 99,470
      – Índice año 2014: 69,705
      Variación 2007-2014= – 29,92%
      Como se puede apreciar con los datos durante este periodo de crisis sufrido desde 2008 a 2014 el nº de operaciones inmobiliarias disminuyó enormemente pasando desde un nivel muy elevado a entorno al 40% menos de operaciones, con una práctica paralización del sector inmobiliario, que parece reavivarse en 2016.

ipcvivienda

  • INDICE IMIE DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN TINSA
    – Índice año 2007: 2.414
    – Índice año 2014: 1.360
    Variación 2007-2014 = – 43,66%
    Como se puede apreciar con los datos durante este periodo de crisis sufrido desde 2008 a 2014 el precio de la vivienda terminada disminuyó enormemente pasando desde un nivel muy elevado a entorno al 44% menos de precio, que no parece haber remontado hasta el año 2016 en la que vuelve a figurar un índice IMEA positivo.
  • PRECIO DEL SUELO URBANO DEL MINISTERIO DE FOMENTO
    Se han tomado valores del cuarto trimestre anual. Se aportan valores para la Comunidad de Madrid, y para el municipio de Madrid.
    – Precio euros/m2 año 2007: 975,50 euros/m2
    – Precio euros/m2 año 2014: 536,50 euros/m2
    Variación 2007-2014= – 45,00%
  • PRECIO VIVIENDA IDEALISTA.com
    Se trata de una estadística obtenida a partir de los datos de las ofertas de inmuebles urbanos publicados en la web del portal inmobiliario.
    – Precio euros/m2 año 2007: 4.430 euros/m2
    – Precio euros/m2 año 2014: 3.257 euros/m2
    Variación 2014-2007 = – 26,48%
  • VARIACIÓN DEL IPC (fuente INE)
    – Índice anual 2014: 100,707
    – Índice anual 2007: 89,87
    Variación 2014-2007 = +12,06%

ipc

Como resumen y conclusión realizamos la siguiente tabla agrupando los valores indicados con anterioridad.

Fuente del estudio Variación nominal % Variación real %
INE -29,92 -19,08
Tinsa -43,66 -32,82
Fomento -45,00 -33,83
Idealista -26,48 -15,64
Variación media – 36,27 – 25,34

Una vez analizadas las estadísticas disponibles, podemos llegar a la conclusión que no ha existido aumento de valor. Desde el año 2007 al 2014, los precios de los terrenos de naturaleza urbana disminuyeron de media su valor en torno al 36% en términos nominales. En términos reales, la disminución media sería del 25%.

Gon­zalo Brez­mes
Perito tasador IRD
gonzalo@tasarurbano.com