Para efec­tuar la valo­ra­ción de un solar urbano, suelo rural o urbanizable se debe efec­tuar un pro­ceso que consta de varias fases:

• Deter­mi­nar e inter­pre­tar las rela­cio­nes eco­nó­mi­cas y jurí­di­cas que ligan los bie­nes objeto de valo­ra­ción con los hechos que les pue­den afec­tar y las per­so­nas impli­ca­das. De esta forma se pon­drán de mani­fiesto los con­di­cio­nan­tes que deter­mi­nan el aspecto eco­nó­mico a con­si­de­rar del bien y, por tanto, su valor. Un suelo adop­tará dife­ren­tes valo­res en fun­ción del aspecto eco­nó­mico que se considere.

• Establecer una matriz DAFO (debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades) del terreno basada en la teoría de proyectos.

• Defi­nir el pro­ce­di­miento más ade­cuado para cuan­ti­fi­car el tipo de valor que se quiera obte­ner. Se trata de selec­cio­nar el criterio más idó­neo para la valoración.

• Medir y valo­rar los datos ele­men­ta­les que habrán de ser uti­li­za­dos apli­cando una metodología apropiada desde un método de actualización de rentas agrarias o comparación hasta un método residual estático o dinámico. Se establecerán varias hipótesis o alternativas de desarrollo del terreno.

En relación a la aplicación del método residual para su utilización debe considerarse:

• La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
•  La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
• La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.
• La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

Además de todos estos aspectos, para la utilización del método residual por el procedimiento dinámico, será necesario la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

Las con­clu­sio­nes de cada una de estas fases y metodología serán refle­ja­das en nuestro corres­pon­diente informe de valoración técnico firmado por un técnico competente.